SYN é uma das principais empresas de aquisição, locação, venda, desenvolvimento e operação de imóveis comerciais do Brasil. A Companhia foca os segmentos de shopping centers e edifícios corporativos de alto padrão, com investimentos concentrados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e participação em um projeto localizado em Goiás.
Revisitando os seus números:
- Anteriormente, tínhamos seu resultado de 2023 até 1 semestre de 2024.
- Atualmente, já temos o resultado até o primeiro trimestre de 2025.
Resultados Financeiros de 2023 – Resumo:
Os principais destaques financeiros de 2023 incluem:
- Receita líquida consolidada: R$ 424,7 milhões
- Prejuízo líquido: R$ 10,0 milhões
- Total do ativo consolidado: R$ 3,2 bilhões
- Patrimônio líquido: R$ 1,5 bilhão
Resultados Financeiros de 2024 – Resumo – Recalculando com Valores Reais, sem projeções.
Projeção do Resultado Operacional Anual 2024 (Consolidado)
Receita Líquida
- 2024: R$ 996,3 milhões
- 2023: R$ 321,2 milhões
- Variação 2024 vs 2023: +210,2%
Lucro Bruto
- 2024: R$ 394,3 milhões
- 2023: R$ 168,1 milhões
- Variação 2024 vs 2023: +134,6%
Lucro Líquido
- 2024: R$ 546,3 milhões
- 2023: -R$ 10,0 milhões (prejuízo)
- Variação: Reversão de prejuízo para lucro substancial
A partir dos dados obtidos até final de 2024, percebemos um crescimento significativo em relação a 2023, observando-se:
- Transformação Financeira Excepcional
- A empresa passou de prejuízo de R$ 10 milhões em 2023 para lucro de R$ 546 milhões em 2024
- O crescimento de 210% na receita líquida indica operações extraordinárias
- Impacto das Transações Estratégicas
- Swap de Ativos: Aumentou participação no Tietê Plaza (25% → 62,5%) e Shopping Cerrado (53,1% → 85%)
- Venda para XP Malls: R$ 1,85 bilhão pela venda de participações nos shoppings
- Impacto líquido no caixa: R$ 1,23 bilhão até 2024
- Política de Distribuição Agressiva
- Distribuiu R$ 1 bilhão aos acionistas (R$ 440 mi em dividendos + R$ 560 mi em redução de capital)
- Dividend yield: 139,98% em 2024
- ROE: 29,7% nos últimos 12 meses
- Melhoria na Estrutura de Capital
- Dívida líquida: Posição líquida positiva de R$ 107 milhões (caixa líquido)
- Alavancagem: -0,86x (negativa, indicando mais caixa que dívida)
- Redução da dívida total em 18,3% vs 2023
- Resiliência Operacional
- Ocupação física: 94,1% (excluindo CLD e Brasílio Machado)
- Same Store Sales (SSS): +4% em 2024
- NOI same properties: +8% nos shoppings
- Concentração Geográfica
- Portfólio concentrado em SP (95,3%) e RJ (4,7%)
- Foco em ativos de qualidade em mercados maduros
Vamos aos Cálculos na Prática:
- Lembrar que: CAPITAL DE GIRO = ATIVO CIRCULANTE – PASSIVO CIRCULANTE
- Assim, extraímos tais dados do balanço patrimonial.
- 2024:
- Ativo Circulante: R$ 1.016,9 milhões
- Passivo Circulante: R$ 217,1 milhões
- Capital de Giro 2024: R$ 799,8 milhões
- 2023:
- Ativo Circulante: R$ 382,6 milhões
- Passivo Circulante: R$ 75,9 milhões
- Capital de Giro 2023: R$ 306,7 milhões
- ANÁLISE DA VARIAÇÃO
- Variação Absoluta: R$ 799,8 mi – R$ 306,7 mi = +R$ 493,1 milhões
- Variação Percentual: +160,7%
- Ativo Circulante: R$ 1.849.055 mil
- Passivo Circulante: R$ 322.109 mil Capital de Giro 2024 = R$ 1.526.946 mil
- Variação do Capital de Giro: R$ 1.189.398 mil (aumento de 352%)
* Na parte teórica, verificamos como calcular o capital de giro de uma empresa. Nos resultados financeiros, podemos pegar esses valores acima “mastigados” do balanço patrimonial. Lembrar de sempre selecionar os resultados consolidados, que representam o conjunto das atividades financeiras da empresa.
Vamos analisar os principais componentes e variações do capital de giro. Isso nos ajuda a saber onde a empresa está consumindo “caixa”, se para uma atividade que gere resultado operacional ou para cobrir débitos / financiamentos.
No caso específico da SYNE, obtemos as seguintes principais alterações na decomposição do ativo e passivo circulante entre 2024 e 2023:
Principais fatores no Ativo Circulante:
- Contas a receber: R$ 35,9 mi → R$ 480,5 mi (+R$ 444,6 mi)
- Principalmente devido aos recebíveis da transação XP Malls
- Caixa e equivalentes: R$ 133,2 mi → R$ 231,2 mi (+R$ 98,0 mi)
- Demais contas a receber: R$ 21,8 mi → R$ 130,2 mi (+R$ 108,4 mi)
Principais fatores no Passivo Circulante:
- Debêntures: R$ 13,7 mi → R$ 134,5 mi (+R$ 120,8 mi)
- Impostos a recolher: R$ 15,2 mi → R$ 28,8 mi (+R$ 13,6 mi)
- Fornecedores: R$ 11,5 mi → R$ 14,5 mi (+R$ 3,0 mi)
Assim, a partir dos dados acima, podemos tirar algumas conclusões da gestão do capital de giro:
- Melhoria Substancial da Liquidez
- O capital de giro mais que dobrou, indicando forte capacidade de pagamento das obrigações de curto prazo
- Impacto das Transações Estratégicas
- O aumento é majoritariamente explicado pelos recebíveis da venda para o XP Malls (R$ 579,8 mi em recebíveis de transações)
- Posição Financeira Robusta
- A empresa possui R$ 799,8 milhões de folga financeira para operações e investimentos
- Representa uma margem de segurança operacional significativa
- Qualidade do Capital de Giro
- Grande parte está em recebíveis de alta qualidade (transação XP Malls corrigida pelo CDI)
- Caixa e equivalentes representam R$ 231,2 milhões
- Gestão Eficiente do Passivo
- Apesar do aumento nas obrigações circulantes (+186,2%), o crescimento do ativo circulante foi proporcionalmente maior (+165,8%)
Fluxo de Caixa de 2024:
FCL = Resultado Operacional
– Impostos Operacionais
+ Depreciação/Amortização
– CAPEX
– Δ Capital de Giro
Resumo da Lógica:
| Item | Impacto | Razão |
| Resultado Operacional | Base | Ponto de partida |
| (-) Impostos | Reduz caixa | Saída real de dinheiro |
| (+) Depreciação | Aumenta caixa | Não é saída real |
| (-) CAPEX | Reduz caixa | Investimento necessário |
| (-) Δ Capital Giro | Reduz caixa | Dinheiro “preso” no negócio |
| = FCL | Caixa disponível | Para investidores |
Assim, temos para SYNE:
Resultado Operacional (EBIT): R$ 834,6 milhões
(-) IR/CSLL Operacional: R$ 157,3 milhões
(+) Depreciação/Amortização: R$ 79,4 milhões
(-) CAPEX estimado: R$ 8,9 milhões
(-) Variação Capital de Giro: R$ 36,3 milhões = Fluxo de Caixa Livre ≈ R$ 711,5 milhões
Atenção: Este valor está inflacionado pelas transações extraordinárias (venda para XP Malls).
Vamos fazer os cálculos desconsiderando a venda da XP Malls:
FLUXO DE CAIXA LIVRE NORMALIZADO – SYN 2024
FÓRMULA APLICADA:
FCL = EBIT Normalizado
– Impostos sobre EBIT
+ Depreciação/Amortização
– CAPEX
– Variação Capital de Giro
CÁLCULO DETALHADO
1. EBIT NORMALIZADO
EBIT Reportado 2024: R$ 834,6 milhões
(-) Ganho venda XP Malls: R$ 337,3 milhões
(-) Outras receitas extraordinárias: R$ 5,9 milhões
= EBIT Normalizado: R$ 491,4 milhões
2. IMPOSTOS SOBRE EBIT NORMALIZADO
EBIT Normalizado: R$ 491,4 milhões
Taxa de imposto estimada (25%): R$ 122,9 milhões
= NOPAT (Lucro Op. Após Impostos): R$ 368,5 milhões
3. AJUSTES DE CAIXA
NOPAT: R$ 368,5 milhões
(+) Depreciação/Amortização: R$ 79,4 milhões
(-) CAPEX recorrente: R$ 8,9 milhões
(-) Variação Capital de Giro: R$ 15,0 milhões*
= Fluxo de Caixa Livre Normalizado: R$ 424,0 milhões
*Ajustado pelos efeitos extraordinários da transação
DETALHAMENTO DOS COMPONENTES
DEPRECIAÇÃO/AMORTIZAÇÃO (R$ 79,4 mi):
- Propriedades para investimento: R$ 78,2 mi
- Imobilizado: R$ 1,1 mi
- Amortização comissões debêntures: R$ 1,5 mi
- Amortização ágio: R$ 30,9 mi
- Total ajustado para FCL: R$ 79,4 mi
CAPEX NORMALIZADO (R$ 8,9 mi):
CAPEX Imobilizado: R$ 1,1 milhões
CAPEX Propriedades Investimento: R$ 7,8 milhões
= CAPEX Total Recorrente: R$ 8,9 milhões
CAPITAL DE GIRO NORMALIZADO:
Variação CG reportada: R$ 36,3 milhões
(-) Efeitos da transação XP: R$ 21,3 milhões
= Variação CG Normalizada: R$ 15,0 milhões
Calculando o valor da empresa – “método do padeiro”:
O “método do padeiro” tira um valor bem superficial da empresa, pois se baseia no FCL de um ano apenas. Portanto, é bom para empresas consolidadas, que tem uma geração de caixa constante.
Este método não adiciona o valor do crescimento no futuro ao valuation da empresa.
Consiste em basicamente pegarmos o FCL e dividirmos pelos juros longo, que está atualmente em torno de 14%.
Portanto, 424 milhoes (valor normalizado) / 0,15 = aprox. 2 bilhoes e 830 mil
Valor da firma com base na cotação atual: 1.428.530.000
Assim, ela ainda continua podendo valer o dobro segundo o “método do padeiro” na cotação atual.
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